王琦明 胡盛敏

　　自今年5月起，杭州楼市成交逐渐回升，出现了一波回暖行情，库存量也随之有所下降。据统计，截至7月18日15∶30，杭州主城区商品房可售套数为41072套，其中住宅库存量为23777套。

　　而近期，杭州主城区的确有部分楼盘开盘均价有回升迹象，有人因此认为房价开始上涨，供应量开始紧张。但对比近几年主城区新增供应量及成交量，统计发现，截至2013年底，主城区商品住宅可售房源仍将有9万余套，供应量依旧十分充足。

　　成交量有所回升

　　库存量相应减少

　　截至7月18日，杭州主城区商品房可售套数为41072套，其中住宅库存量为23777套，拱墅区的可售住宅套数位居各区之首，为5786套；江干区可售住宅套数为4681套，排名第二；下沙区则以3552套排名第三，其他几区相对而言可售住宅较少，上城区的可售住宅库存最少，仅为122套。

　　今年年初，杭州主城区住宅存量为3万余套，而 3~5月则徘徊在2.7万~2.6万余套间，6月底已回落至2.4万余套，再到现今的2.3万余套。近期，楼市库存量持续下降，主要原因在于5、6月开发商积极推盘，在新增房源不断涌现，前期房价又有所回落的情况下，成交量自然有所回升，库存量相应减少。

　　住宅可售套数仍为　 2009年同期2.76倍

　　23777套已经创下了今年以来主城区住宅库存量新低，但通过与2009年7月同期主城区商品房库存量对比，我们发现如今所谓的住宅可售套数最低点竟然是2009年同期的2.76倍。我们也对比了2009年6月同期的成交量，2009年6月主城区新房成交量为7561套，多于2012年同期的6751套，可见，与年成交量最高的2009年相比，目前主城区可售住宅房源还是比较充足的。

　　据统计，2011年全年主城区商品房新增供应量为41926套，截至2012年7月10日，主城区商品房新增供应量为18664套。杭州市政府刚出台的《杭州市“十二五”住房保障与房地产业发展规划》介绍，“十二五”期间，杭州规划的商品住房年开发量约950万至1083万平方米，其中，主城区年开发量约450万~583万平方米。目前市场主力供应户型是90平方米，综合大户型的供应，以120平方米的户均面积算，这450万~583万平方米，可折算成3.8万~4.9万套住宅。

　　库存消化非易事

　　楼市总体仍趋稳

　　截至2012年7月10日，杭州主城区商品房成交量为23783套。2008年以来，主城区历年的商品住宅成交套数分别为：2008年18095套、2009年54403套、2010年25415套、2011年12815套。如果取2008~2011年商品住宅成交套数平均值27682套，按照主城区每年新增商品住宅3.8万~4.9万套计算，每年的商品住宅供需相对持平，甚至会出现供远大于求的情况。

　　纵观下半年杭州楼市，下半年依旧会有不少楼盘新推房源，仅6月主城区就有27个楼盘领出预售证，共申领了6716套房源。

　　据不完全统计，截至2013年底，主城区新增商品住宅供应量约6万余套，加之目前2.3万余套的库存，主城区有近9万套住宅房源可售（库存加新增供应）。如果依照今年上半年主城区住宅成交量17243套的平均值2873套/月计算，9万套的库存房源，需要近30个月才能完全消化。在巨大的市场供应量、调控政策又不放松的情况下，楼市可能会出现一些结构性调整，房价可能会存在上涨的动力，但涨幅有限，总体将逐步趋稳。