杨遴杰

　　宏观调控下，住宅市场变得相对平静，但房地产市场整体却并没有消沉，商业地产、旅游地产等热点接连涌现，近期最热的可能算是养老地产。

　　养老地产走热有三个原因，一是宏观上货币供应过量的问题仍未解决，通过限购的手段影响压制住房需求，市场资金需寻找出路；二是在前些年市场快速发展时期，房地产公司自身扩展到一定规模，住房冷下来，就要创造出新的投资热点；三是当前各地经济发展速度都缓下来，地方政府需要通过一些项目来弥补制造业低迷带来的增速放缓。

　　市场投资的供求与资金都有，关键是如何制造出热点来。办法通常是把新项目与国家政策鼓励发展的方向，或者是社会发展的趋势相结合，如当养老问题当前受到社会高度关注，以养老为名义发展地产项目。这样做的好处一方面能获得社会认同，刺激出市场消费需求来，另一方面在土地供应上，政府可以此类项目的重要社会意义提供一定便利。

　　各地的养老地产项目似乎都在朝养老综合社区来发展建设，把与养老有关联的医疗、养生纳入其中，有的甚至还搭配着建设旅游设施和普通住宅。这样的一锅烩，面积自然就小不了，这也引起了国土资源部的注意，提出要密切关注房企逆市投资养老地产。逆市是言过其实，市场其实并不低迷，只是被硬性压制，新热点的出现不是逆市，只是转移。但是如此大规模发展养老地产，对企业和社会而言，有些问题不可忽视。

　　如土地的获得方式。用地性质里并无养老地产这一项，如果建成后住房部分销售给养老者，企业运营医院、养生等辅助性功能部分，此类地块则应该以住宅用地性质来出让；如果全部由企业租赁方式运营，则应该比照商业用地性质。不管是住宅用地还是商业用地，比照市场价格制定出让底价并以招拍挂方式出让，是必须遵守的规则。

　　再如区位问题。目前大多数养老地产都选在离大城市较远的地方，不如此无法拿到如此大面积的土地，但是也导致了远离潜在的需求者。尤其是养老住宅建造上的专业性不足，不能针对老年人生活提供真正全面的便利性之时，项目吸引力能否战胜区位上的偏僻，让老年人愿意离开熟悉的环境和子女？

　　我国进入老龄化社会，除了家庭养老、社区养老之外，专业性养老地产的发展会成为趋势之一。但是必须要警惕资本驱动下淘金式的发展方式，这样做只会成为地产泡沫的延续。毫无经验下，动辄上千亩几千亩发展养老地产的做法，除了体现投资冲动外，最终会对养老地产的发展带来长期负面效果。

　　（作者系浙江大学公共政策研究院研究员）